苏州古城的现代化之平江新城规划

2004年为加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平，苏州启动了“三大新城”的建设，分别是“平江新城”、“沧浪新城”、“金阊新城”。

今天的主角，正是三座新城里的老大哥

平江新城

01 壹

2009年9月苏州第一座万达广场开业，为表重视王首富亲自到平江新城出席开业典礼，当年的王首富还不如现在意气风发，但当时的平江新城却是苏州最好板块之一。

2012年“平江”“金阊”“沧浪”古城三区合并为姑苏区，坊间一直关心的姑苏区政府行政中心最终迁至平江新城。当时，人们愿意相信平江新城就是未来姑苏的核心，同年中梁天御房价1.5万，高于园区湖东九龙仓1.3万。

2013年苏州站南广场改造完成投入使用，标志性江南古典建筑的落成，再次让平江新城登上各家媒体首页，老苏州人都说，护城河是他们的记忆，而南广场就在护城河边上。那年很多老苏州人，冲着古城情怀，置换进了平江新城。同年天地源平江怡景售价甚至部分房源高达1.8万/㎡，直指湖西。

2015年8月，苏大附一医院总院正式投入使用，仿佛为平江新城注入了最后一丝利好。随后几年平江新城区内新房断供，加上“高铁新城”、“太湖新城”、“科技城”三大板块的崛起，园区和狮山的先后爆发，平江新城在楼市中的关注度，远不如从前。

02 贰

平江新城整体板块不大，是苏州最早有规划图的几个板块其中之一。

平江新城规划概述

13年的规划图中将平江新城分为7个单元，另外根据可以查阅到的公开资料，同年规划了沪宁高速以北区域，下文会详细说明。

13年平江新城规划区域图

结合实际位置，从图中可以大概看出01单元为早期居住区域，02单元为官方认定的核心区域（下文详细说明）03、04、05单元为围绕苏州站打造的商业+住宅中心，06、07单元则为拆迁安置区域。

经过多年建设，平江新城区内已经基本成型，没有像样的地块可供规划。也就是“平江新城的区域建设基本达成了”，未来很长时间内，不会有太大改变。

和园区最早一片农田不同，平江新城初期是农村和工业混合区，规划本身就是带着镣铐跳舞，时至今日，多少存在些许变化，近两年该区域规划部分内容做了微调。

但最终无论怎么修改，也只不过是在大的蓝图下“缝缝补补”，因此集中聊一下核心区域。

平江新城核心区规划

平江新城核心区规划实际结合图

平江新城官方认定核心区是总规划图中的02单元，也就是附一医院总院附近区域。从上图可以明显看出，2号线平泷路东站和4号线平泷路西站双轨环绕，城市生活广场目前是姑苏区行政办公中心，加上平江悦商业的即将建成，短期内规划基本兑现。

整个区域内目前还有4块规划商业用地未拍，没有规划住宅，却集中了大量公寓，区域成型度非常依赖平江悦的招商结果。与东边平江万达仅一条人民路相隔，附近集中了大量商业，和狮山商业过剩有点类似，最终整体效果需要时间验证。

商业过剩的问题不仅仅出现在核心区，反倒更像整个平江新城的缩影，区内空置商业非常多，受招商环境影响，不知名商业成了主流，这么多年过去，提到这边人们第一印象还是万达广场便可见端倪。

另外由于01单元范围内住宅区商品房多为10年+房龄老小区，又集中了苏锦一村、新天地家园等大体量拆迁小区，尽管有草桥中学加持（草桥中学规划院子扩建一丢丢），但整体居住氛围对改善客群吸引力日益下降，很多板块内居民也选择置换园区亦或是狮山代替。

现在平江新城主要改善置换集中在05单元姑苏行政中心附近几个次新小区如：万科金域平江、中锐姑苏尚城、平江怡景等等，考虑平江新城二手房的，可以优先看这里。

03 叁

未来的方向在哪里？

平江新城核心区由于没有太多土地可供未来发展，面临的问题和14年的狮山如出一辙。

狮山选择的方向是改造竹园路工业区，加快推进“退二进三”，将竹园路打造成和狮山路相连的副核，至今短短5年效果非常明显。

显然平江新城也需要这样的一个区域，可以承接核心区外溢人流，并且两者之间距离并不遥远。

沪宁高速以北区域

沪宁高速以北区域规划图

同样是13年规划的区域，平江新城整个区域已经基本建设完成，而这个区域依然是一大片空地，仍未启动，不得不佩服主管部门长远的眼光。

沪宁高速以北区域现实图

完美的待开发空地，没有村落，没有工业区，不需要拆迁，只要想建，短期内很快就能看到效果，再上一张对比图供各位参考。

沪宁高速以北区域规划实际结合图

整个区域内目前仅有仁恒金科浅棠平江、融信海悦平江、中骏天荟3块住宅小区在建，多达9块住宅用地待拍，并规划配建两所小学一所中学，外加一块体育用地，商业用地非常少。

上文提到了，可以用狮山竹园路区域类比这里，而竹园路取得的成就有目共睹，相信这个区域也不会逊色。

整个区域规划4.8万人次（平江新城是14万人次），基本以住宅为主，是对平江新城境内商业最好的支撑（隔壁相城繁花中心也大受益），也是平江新城改善主要集中的区域。毕竟平江新城除了上文提到的姑苏行政中心附近几个次新小区，真正的新小区改善住宅都集中在这里。

当然这个区域也存有缺陷，比如沪宁高速分割了与平江新城的连接，地铁出行不是非常方便，未来规划待建的学校教学质量等等，但更多的是瑕不掩瑜，我个人对这里充满信心。

写在最后，很早之前就说过，平江新城是非常适合自住的区域，配套齐全，学区也不差，出行非常方便，现在园区、狮山400万置换次新小三室比较困难的环境下，不妨多关注一下这里。

以上仅代表个人意见，有不同意见者请以自己判断为主，有需要详细了解的板块或者楼盘，可以留言，笔者熟悉的会尽量分析，下一期内容科技城板块。

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